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很少有哪个明星能够如此长期持续地获得公众和媒体de关注,然而房地产做到了。讽刺de是,从事这个行业de人,从售楼小姐到开发商,全都被冠以诸如“黑心*商”之类de称号。
实际上,对房地产de理解是建立在对基本事实错误理解de基础上de。土地资源掌握在政府手里,规划设计审批权操在政府手里,银行等金融资源也间接由政府控制,开发商不过是个土地de“加工”者而已。
房地产是属于地方政府de行业
说房地产是属于地方政府de行业,这个结论本身是不严谨de。在我写下这个小标题时,我脑中真正闪过de念头,其实是这个行业de生产与供应控制在地方政府de手里,因为土地供应de主体是地方政府。这几年城市基础设施获得巨大改善,主要靠地方政府de卖地收入支持。
简单地估算,地价款、营业税和土地增值税,几项合计起码占到整个房价de50%以上,剩下de还要支付工程款、营销费用与管理费用,再剩下de才构成开发商de营业利润,当然还得交企业所得税。所以,不少人质疑房屋de建安成本仅一两千元,凭什么售价上万,他们显然不明白建安成本只是开发总成本中de一小部分,土地成本才是主要成本。
去年房价猛涨时,地价涨得更猛,说明土地de供给弹性比房产小。原因在于土地由市政当局“一个水龙头”供给,而市政当局是政府不是企业,它对市场变化de反应是较为迟钝de。当房价上涨时,企业可以加快开发与销售节奏,市政当局却无法迅速增加土地供给,加上中央政府一而再、再而三地发布收紧“地根”de政策信号,进一步强化了土地紧缺de预期,地价便出现了远超房价de涨幅。
因此,当楼市红火时,最大de受益者并不是开发商,而是地方政府。同理,当楼市初陷萎靡,房屋成交量大幅下滑时,承受最大压力de也不是开发商,而同样是地方政府。
对地方政府来说,2007年de市场实在太好,他们赚了太多de地价款,因而也做了过于大胆de市政投资计划。当2008年疲态初现,开发商大幅减少土地投资,土地公开出让频频遭遇流拍时,地方政府便难免措手不及了。开发商此时承担de压力,主要是去年高价拿地de成本压力,以及销售缓慢造成de业务放缓de压力。这与其他行业其实没什么不同。现在不仅房子不好卖,很多东西都不好卖,那所谓“中国奇迹”令人们对企业成长抱着过高de期望,而一旦期望落空,人们又难免过分悲观。实际情况当然不像人们想像de那么好,但恐怕也不像人们想像de那般差。
房地产开发是特殊de制造业
由于房地产开发通常需要大额融资,拥有稳定现金流回报de不动产也可以用作融资工具,因此有人把房地产开发看成金融行业。这种看法虽然有些道理,却容易引起误解。
一个完整de房地产开发链条其实包括土地开发与房产开发两个部分,开发商只是其中de一个环节而已。开发商de一个完整业务链条是:买入完成一级开发de土地,进行规划和设计并经政府审批通过后,完成地面建筑物,最后出租或出售获取回报。
如果将土地看成原材料,将房产看作制成品,那么开发商与制造商其实没什么区别。房地产开发就是一种特殊de制造业,只是其原材料和产品都具有不可移动性。在现实de市场竞争中,开发商也与制造商一样,强调品牌、质量与售后服务,追求亮丽抢眼de外观设计,热衷于新技术与新材料de使用。从这个角度看,与其把房地产开发看成金融业,还不如看成制造业来得准确。
开发商暴利其实是风险收益
开发商de利润当然是个敏感话题,却也是个跳不过去de话题。这个话题既涉及到最近几年de高利润从何而来,也涉及到利润de概念到底要如何定义。
经济学上de利润是指意料之外de收益,可谓相当传神地指出了开发商利润de真实来源。这些年开发商利润可观,其实都是意外之财。这个行业很年轻,从1998年房改算起到现在也就10年。年轻意味着经验不足,而在通货紧缩de影响下,房价从1993年后连续下跌到1999年,所以在那个时候,投资房地产是很有点撞大运de味道de。
现在说这些,决不是事后诸葛亮。房地产这几年很火,并不意味着它以前也火,更不意味着它以后也能一直火下去。事实上,从最近几个月de行情看,这个行业又开始变得寒冷了。
因为当年冒了风险,所以后来得了些风险收益,这就是我对所谓开发商暴利de解释。在房地产开发这个自由准入、无任何行政垄断de行业,是不可能真de存在暴利de。原因很简单,既然自由准入,别人会来抢你de利润。
至于房地产业出富豪多,原因就更简单。房地产是为数不多de允许民营企业自由进入de行业,加上中国拥有13亿人de大市场,只要成功建立大企业,成为富豪不难。以中国市场之大,只要向民营企业开放,任何行业都可以批量制造富豪。中国首富曾经来自家电零售业,原因也并不是零售业有什么暴利,只不过零售业是开放de行业,允许老百姓自由创业罢了。
我敢断言,如果将石油、电信、铁路、电力等行政垄断行业都开放给民营企业,那么这些行业创造de富豪一定会在很短de时间内超过房地产行业。到那时,人们将会发现,其实房地产是个很普通de行业,只能获得普普通通de利润。（作者系铅笔经济学社理事）
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